Fonds de Private Equity : investir dans l’immobilier ou des sociétés commerciales

Investir dans le Private Equity (actions non cotées) a le vent en poupe et l’engouement pour ce type de placement est croissant. En effet, les avantages de ce type d’investissement sont nombreux : rendement élevé, fiscalité attractive, peu de variations de cours, déconnexion des marchés financiers, implication dans la vie économique des entreprises, etc.

Le Private Equity est un investissement non coté : les actions ne sont donc pas négociées en Bourse.

Le terme Private Equity était encore méconnu des épargnants il y a dix ans : seuls quelques initiés à côté des investisseurs institutionnels y avaient accès.

Depuis, le nombre d’investisseurs intéressés par le sujet s’est considérablement élargi. Le Private Equity pour un particulier est, par exemple, un projet tout à fait réalisable.

Il existe essentiellement deux types d’investissement en Private Equity.

Ainsi les prises de participation peuvent avoir lieu :

• dans l’immobilier. Il peut s’agir de financement de chaînes hôtelières, d’opérations de marchands de biens, etc. On appelle cela le Private Equity Immobilier.
• dans sociétés commerciales. Par exemple : des éditeurs de jeux, des sociétés de paiements en ligne, de publicité mobile, etc.

Pour les investisseurs disposant d’actifs importants, les avantages potentiels des investissements en Private Equity sont les suivants :

• Un potentiel de rendement important à long terme. Sur une longue période, la croissance et les rendements de l’investissement non coté peuvent surpasser ceux du marché boursier.

• Une déconnexion avec les marchés boursiers : les événements qui mouvementent souvent les marchés boursiers et accroissent leur volatilité ont peu ou pas d’effet sur les investissements en Private Equity. Nous pouvons noter parmi ces événements : le sentiment des investisseurs, les élections politiques, les réunions des banques centrales, la saisonnalité… Ces derniers auront un impact sur l’ensemble des actifs, quelle que soit la valeur intrinsèque des entreprises. Le potentiel de diversification des investissements non cotés est donc important.

• L’orientation stratégique à long terme : investir dans le Private Equity permet également de s’impliquer à long terme dans le développement d’une entreprise. Les capitaux ainsi obtenus par ces entreprises sont mis à contribution dans des investissements offrant une forte appréciation du capital.

Le Private Equity attire de nombreux types de souscripteurs : outre des investisseurs institutionnels allouant, depuis des décennies, des montants significatifs au Private Equity, cette classe d’actifs s’adresse également à des investisseurs privés, c’est-à-dire des particuliers avec une épargne conséquente. Il s’agira alors d’un Private Equity pour particuliers. 

Ces investisseurs sont à la recherche d’une réelle diversification de portefeuille, en vue de rendements potentiellement élevés.

Les fonds de Private Equity, comme les FPCI par exemple, sont réputés risqués et sont donc réservés aux investisseurs avertis ou professionnels qui ont la compétence et les moyens pour investir des sommes importantes. À noter, afin de sélectionner le fonds d’investissement le plus performant, il est aussi possible de passer par un fonds de fonds en Private Equity. 

Il est intéressant de noter que les entreprises, holdings, personnes morales et associations peuvent également investir dans le Private Equity avec souvent des avantages fiscaux.

Comme nous vous le disions un peu plus haut, il existe deux possibilités pour investir dans le Private Equity :  l’investissement dans des sociétés commerciales ou en immobilier.

Le Private Equity Immobilier (aussi connu sous les noms de Capital Investissement Immobilier ou Private Equity Real Estate) fait référence à un investissement dans un ou plusieurs capitaux de sociétés porteuses de projets immobiliers. Ces projets décorrélés des marchés financiers boursiers peuvent être de diverses natures (restructuration, transformation, rénovation, etc…) et concerner plusieurs types de biens immobiliers : hôtels, centres commerciaux, résidences étudiantes, bâtiments résidentiels, etc…

De même, il est possible de développer ou construire ces actifs immobiliers sur terrains acquis ou en remplacement d’un ancien bâtiment.

Beaucoup de particuliers font le choix d’investir dans un Private Equity Immobilier car ces investissements sont très concrets : ils influent sur la création d’emplois et sur la qualité du patrimoine bâti. En plus, selon le projet supporté, vous pourrez recevoir des rapports vous informant des actions en cours, des stratégies choisies et des performances réalisées. En outre, cette sorte d’investissement permet aussi de participer à l’économie réelle.

Lorsqu’ils envisagent d’investir en Private Equity dans le contexte de l’allocation globale du portefeuille, il est important pour les investisseurs d’utiliser un horizon d’investissement à long terme pour réaliser les avantages potentiels de la stratégie.

Comme pour toute allocation d’actifs, l’allocation optimale du capital-investissement doit dépendre des objectifs financiers spécifiques de l’investisseur, des besoins de liquidité, des objectifs de rendement et des horizons temporels variés.

Cependant, le facteur le plus important est le besoin en liquidités.

Par exemple, un investisseur prudent qui approche de la retraite peut ressentir le besoin de disposer de plus de capital pour répondre à ses besoins en liquidités.

Un investisseur avec un profil plus opportuniste et un horizon à plus long terme peut être en mesure de tolérer un risque de liquidité plus élevé en échange de rendements supérieurs.

L’allocation optimale du capital-investissement est celle qui correspond le mieux au profil d’investissement et aux objectifs à long terme de l’investisseur.

En fonction de ses besoins de liquidité, une allocation typique en fonds de Private Equity peut aller de 10% à 20% d’un portefeuille financier global.

Pour participer au dynamisme grandissant pour les fonds de Private Equity (fpci, fcpr, …), WSI CONSEIL propose une gamme de produits en capital investissement adaptée.

WSI CONSEIL se distingue par une culture forte et authentique de l’entrepreneuriat, une politique d’investissement rigoureuse, professionnelle et transparente, une grande réactivité, et une implication réelle dans un portefeuille concentré de sociétés.

Afin de vous accompagner dans votre futur investissement en Private Equity, nous vous proposons plusieurs solutions permettant d’investir dans des PME basées en France ou en Union européenne. Certaines de ces opérations peuvent comporter des avantages fiscaux intéressants.

Chez WSI CONSEIL, chacun de nos clients est unique. Nous ne vous proposons jamais d’investissement sans avoir échangé avec vous. Nous vous écoutons et analysons vos attentes pour vous permettre de choisir un fonds en Private Equity adapté. En nous faisant confiance, vous êtes certain de réaliser un investissement en totale corrélation avec vos souhaits.

Compte tenu de la technicité du sujet, il est important de faire appel à un conseiller financier indépendant. Il sera capable de vous orienter vers les meilleurs fonds.

Il existe essentiellement 3 types d’investissement. Ils sont faits par le biais de fonds de Private Equity, ou, comme on l’a vu plus haut, via un fonds de fonds en Private Equity.

Le FCPR

Le FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque) est une typologie de placement conçu pour réaliser des investissements non cotés. 

Comme son nom l’indique, ce produit présente un risque de perte en capital. Il est donc destiné aux investisseurs qui n’ont pas peur de prendre des risques et qui sont en mesure de placer des sommes dont l’éventuelle perte n’impactera par leur finances. En revanche, le FCPR offre un fort potentiel de rendement.

Sous condition de détention de 5 ans, le FCPR peut accorder une exonération d’impôt sur le revenu. C’est ce que l’on appelle un « FCPR fiscal ».

Par contre, à l’entrée, le FCPR ne présente pas d’avantages fiscaux, contrairement à certains FCPI ou FIP par exemple. 

Le FPCI

Une catégorie de FCPR est limitée exclusivement aux « investisseurs avertis » tels que définis par le règlement général de l’AMF.

Ce sont les Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI).

Le FPCI est le nouveau nom des FCPR à procédure allégée. Ce fonds de Private Equity a une particularité : il doit être constitué d’un actif reposant sur 50 % de titres de sociétés minimum. Ces derniers ne doivent pas être admis aux négociations sur quelque marché que ce soit. Par rapport à un FCPR, leur cahier des charges est plus allégé. Leurs ratios de division des risques ainsi que leurs ratios d’emprise sont plus souples. Leur gestion est donc bien moins contraignante.

Attention à ne pas confondre avec les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation).

Pour le client, quel est l’avantage d’un FPCI par rapport à un FCPR classique ? C’est surtout une question de préférence : les meilleures sociétés de gestion ont tendance à investir via des FPCI.

Il existe une option pour un investisseur particulier « non averti » de devenir éligible à la souscription d’un fonds de Private Equity professionnel : investir 100 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

En préambule, sachez que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les statistiques récentes montrent qu’au cours de ces dernières années, les fonds de Private Equity du quartile supérieur ont rapporté plus de 26 % en moyenne par an, contre 11 % pour les fonds du quartile inférieur. Cela représente 16 % pour le secteur dans son ensemble.

Historiquement, les taux de rendement des fonds de Private Equity les plus performants sont supérieurs aux rendements des classes d’actifs traditionnelles (actions et obligations notamment), et ce, tant en période de hausse que de baisse des marchés financiers

Cette surperformance a pour contrepartie un risque de perte en capital légèrement plus élevé. Elle est aussi due à la non-liquidité de ce type d’investissement. C’est pourquoi nous recommandons à nos clients qui souhaitent investir en fonds de Private Equity de se limiter à 15 ou 20 % au sein de leur poche financière.

La performance de l’investissement en Private Equity va dépendre du domaine d’investissement :

• Ainsi, pour un private equity immobilier, le rendement sera de l’ordre de 5 à 8% par an.
• Pour du capital développement, le TRI Cible se situera souvent entre 10 et 15% par an.
• Enfin, pour du capital risque en early stage le rendement pourra tendre vers les 20% par an.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Que l’on passe par un fonds d’investissement ou un fonds de fonds en Private Equity, plusieurs stratégies sont possibles. 

•       Le capital risque, aussi appelé capital innovation, est la partie qui finance les start-ups innovantes. Ces sociétés ont un potentiel prometteur, mais sont encore, la plupart du temps, à un stade embryonnaire. Il s’agit de capital « risque », car la société cible est peu mature et en phase de développement. Les capitaux apportent un appui financier déterminant pour ces nouveaux dirigeants à un moment stratégique de la vie de leur entreprise. Les fonds de Private Equity n’ont généralement pas recours à de la dette pour des opérations de capital risque, car la structure financière de ces entreprises est encore trop fragile.

•       Le capital développement est un investissement non coté dont le but est de financer des entreprises existant depuis plusieurs années. Ces sociétés ayant déjà atteint une taille significative, elles ont de fortes perspectives de croissance. Cet investissement en fonds propres, généralement minoritaire, doit servir à financer le développement de l’entreprise. Le capital investissement est donc moins risqué que le capital risque ou que le capital retournement. De plus, l’investisseur a accès à toutes sortes de données concernant l’entreprise notamment ses comptes (nécessairement validés par un expert-comptable).

•       Les fonds en Private Equity en capital transmission apportent des financements en capital principalement à des PME et des ETI dont les actionnaires majoritaires souhaitent se retirer partiellement ou totalement. En général, ces opérations de rachat associent financement en capital et emprunt financier. On parle alors de « leverage buy out » ou « LBO ». Ces opérations peuvent permettre à des cadres (internes ou externes) de reprendre une entreprise et/ou à un actionnaire majoritaire d’en céder le contrôle (par exemple à ses descendants, à son management ou à des investisseurs extérieurs). Les investissements de Private Equity en capital transmission portent sur des sociétés économiquement plus matures et plus grandes que pour le capital développement, où la prise de participation est souvent minoritaire.

La fiscalité diffère selon le type de fonds de Private Equity.

Fiscalité applicable aux FPCI fiscaux

Certains fonds spécialisés dans les investissements non cotés offrent un avantage fiscal en complément du rendement attendu.

Il est ainsi possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values à la sortie ou encore d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’entrée : c’est le cas des FIP sur la Corse ou les DOM TOM par exemple.

Un grand nombre de FPCI octroie une exonération d’impôt sur les plus-values la sortie grâce au bénéficie de l’article 150 0 1A III du Code Général des Impôts.

Il subsiste néanmoins le paiement des prélèvements sociaux.

Pour bénéficier de cette exonération d’impôt sur le revenu, issue de l’article 163 quinquies B du CGI, les conditions sont les suivantes :

• Souscription des parts lors de leur émission par le fonds de Private Equity.
• Engagement de conservation et de réinvestissement des sommes distribuées de 5 ans.
• Respect par le fonds du quota fiscal.
• Dans le cas d’un Private Equity pour particulier, aucune personne physique ne doit détenir plus de 10 % du fonds.
• L’investisseur et sa famille ne peuvent détenir plus de 25 % des droits au bénéfice d’une société du portefeuille du fonds.

Fiscalité applicable aux FPCI non fiscaux

La plus-value réalisée FPCI non fiscaux est imposée selon le barème fiscal applicable.

Ainsi, depuis la loi de finances pour 2018, la fiscalité applicable est celle de la Flat Tax soit un taux d’imposition de 30 %. Pour rappel, ces 30 % correspondent à 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt.

En règle générale, la durée de détention d’un fonds de Private Equity oscille entre 6 et 10 ans.

En contrepartie, l’investissement sera déconnecté des marchés financiers et sera, la plupart du temps, plus rentable.

Lors de la souscription, les investisseurs, personnes physiques ou personnes morales, s’engagent pour la durée de vie du fonds, et ce, de façon définitive. Une liquidation sera prévue en fin de vie du fonds de Private Equity, sur une durée de 1 à 2 ans en moyenne.

Ces durées importantes nécessitent, en particulier dans le cas d’un Private Equity pour particulier, que l’investisseur n’y alloue pas une part prépondérante de ses investissements. 

Même pour des investisseurs qui disposent d’horizons de temps larges, l’investissement en Private Equity ne devra jamais constituer 100 % de leur patrimoine, en raison de l’illiquidité intrinsèque à la création de valeur sur le long terme.

En cela, l’investissement non coté n’est d’ailleurs pas la seule classe d’actifs qui présente cette particularité d’illiquidité. C’est également valable pour l’immobilier locatif.

Dans un monde de plus en plus soumis aux impératifs de performance, investir en Private Equity est une affaire de patience. Se familiariser avec les cycles d’investissement des entreprises et apprendre à les respecter est essentiel à la bonne marche de cette opération. Cela favorise à terme une meilleure rentabilité de cet investissement.

Vous êtes intéressé pour investir dans un fonds de Private Equity ? N’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de vous renseigner et de vous proposer le placement adéquat.