Tout comme, le Private Equity Immobilier, il ne faut confondre cette solution avec une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier). Le principe est radicalement différent et le risque bien inférieur.
Les SCPI achètent directement des immeubles ou pieds d’immeubles (commerces, murs de magasins, murs d’hôtels, …) pour en dégager un rendement qu’elles redistribuent partiellement aux porteurs de parts des SCPI.
Ici, le principe est tout autre. Il s’agit d’un prêt obligataire à une société de gestion qui va elle-même prêter à des promoteurs immobiliers.
Les prises de sûreté sont dans le cadre de cette opération :
- Une intervention à un stade avancé dans les opérations de promotion immobilière (permis purgé, pré-commercialisation 50%, pré-bouclage d’appel d’offres auprès des entreprises de travaux)
- Promesse de revente de la société de projet au profit du véhicule (elle détient le foncier financé mais aussi le permis)
- Prises de caution (personnelle du promoteur)
- Garantie Financière d’Achèvement accordée par la banque du promoteur
- Priorité sur les marges des opérations
- Garanties autonomes à première demande données par les opérateurs
Nous sommes ici sur un rendement contractuel de 4,50% / an.
Il s’agit d’un coupon contractuel versé annuellement à date anniversaire du placement.
Pour exemple, sur un placement de 200.000 € le 1er juin de l’année N, l’investisseur (entreprise ou particulier) recevra 9.000 € le 1er juin de l’année N+1, 9.000 € le 1er juin de l’année N+2 et 209.000 € le 1er juin de l’année N+3.
L’investisseur est créancier d’une obligation avec une échéance à 36 mois.
Si le souscripteur le souhaite, l’obligation peut être reconduite tacitement. A titre de comparaison, un dépôt à terme sur une durée identique de 36 mois via rapporte 1,00% au mieux.
Les intérêts perçus s’ajoutent au résultat imposable de l’entreprise et sont donc soumis au taux normal de l’Impôt sur les Sociétés, soit :
- 15 % jusqu’à 38 120 € ;
- 28 % au-delà de 38 120 €.
Le taux normal de l’IS va progressivement diminuer jusqu’à 25 % en 2022.
Dans le cadre de ce placement, les particuliers sont imposés sur les intérêts à la Flat Tax soit un taux forfaitaire de 30%.
Dans le contexte actuel avec des doutes sur les revenus locatifs ou encore sur l’évolution des prix de l’immobilier, le placement proposé présente de nombreux atouts indéniables vis-à-vis des SCPI :
- Le rendement est contractuel pour l’investisseur.
- Ce placement n’est pas éligible à l’IFI. Beaucoup d’investisseurs ne souhait plus souscrire à des SCPI pour cette raison.
- Etant donné qu’il s’agit d’un financement de plusieurs promotions immobilières et non d’un placement immobilier, il n’y a pas de risque locatif associé.
- Enfin, pour la même raison, il n’y a pas de risque de valorisation immobilière.
Le capital investissement immobilier peut parfaitement s’intégrer dans une stratégie globale de gestion de patrimoine.
Dans ce cadre, WSI CONSEIL travaille exclusivement avec des acteurs de confiance, spécialistes du secteur immobilier, reconnus pour leur expérience et leur expertise.
Dans l’intérêt de tous, nous effectuons systématiquement une due diligence de ces acteurs avant de les proposer à nos clients.
Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement, nous vous suggérons d’échanger avec nous afin de valider votre projet.
